Lietuvos ekonomikos ir NT rinkos apžvalga 2019-2020

Nepaisant turbulencijų pasaulio ekonomikoje, 2019 metais Lietuvos BVP augimo tempas paspartėjo. Ekonomikos augimo sukeltos optimistinės nuotaikos atsispindėjo daugelyje NT segmentų, tačiau ne visi teisinės aplinkos pakeitimai įnešė arba įneš daugiau aiškumo ar palengvinimo rinkos dalyviams.

Ekonomikos apžvalga

Nepaisant to, kad pernai pasaulio ekonomika augo lėčiausiai nuo krizės pabaigos, Lietuvos ekonomika nustebino BVP augimo tempo paspartėjimu. „Jeigu 2018 m. Lietuvos BVP augo 3,7 proc., 2019 m. ekonomikos augimo tempas paspartėjo iki 3,9 proc. Šiuo metu ekonomikos augimą tempia tiek eksportuojantys, tiek į vidaus rinką besiorientuojantys sektoriai, o pats ekonomikos augimas yra tvarus. Pozityviai nustebino, kad 2019 m. pagrindinis Lietuvos ekonomikos komponentas – eksportas – pademonstravo 7 proc. prieaugį, nors, pavyzdžiui, Vokietijos pramonės gamyba pernai nukrito 4,5 proc. Gamintojų apklausos rodo, kad pernai Lietuvos gamintojai iš esmės neturėjo užsakymų trūkumo, kadangi ES gamintojai, bandydami išsilaikyti pasaulio rinkose, mažino eksporto kainas ir nemažai gamybos funkcijų pateikė Lietuvos verslui. Pernai Lietuvos eksporto plėtrą taip pat palaikė itin stipri vidaus rinka Europoje“ ,- teigia SME Finance ekonomistas Aleksandras Izgorodinas. Tačiau SME Finance ekspertas atkreipė dėmesį, kad 2019 m. pabaigoje realiai gauti eksporto užsakymus Lietuvos įmonėms buvo sunkiau nei metų pradžioje. „Statistika rodo, kad pastaruoju metu pradėjo sparčiai augti Lietuvos įmonių prekybos kreditai užsieniui – o tai reiškia, kad Lietuvos įmonės klientams siūlo vis lankstesnes apmokėjimo sąlygas ir ilgina mokėjimo terminus. 2019 m. bankų paskolų verslui portfelis traukėsi – o tai reiškia, kad Lietuvos bendrovės eksporto kontraktus vis labiau finansuoja savo nuosavo kapitalo arba sukaupto pelno sąskaita. Tiesa, pastaruoju metu Lietuvos eksportuotojai aktyviau naudojasi ir faktoringo bendrovių paslaugomis“ – sako A. Izgorodinas. Ekonomistas atkreipė dėmesį ir į tai, kad 2019 m. pabaigoje pradėjo sparčiai mažėti Lietuvos pramonės eksportuojamos produkcijos kainos – tai reiškia, kad Lietuvos eksportuotojai, siekdami užsitikrinti eksporto kontraktus, klientams siūlė ne tik lankstesnes mokėjimo sąlygas, bet ir buvo linkusios sumažinti kontraktinės gamybos įkainius nepaisant ganėtinai spartaus darbo užmokesčio augimo.

Gyvenamojo NT rinkos apžvalga

2019 metai NT plėtotojams buvo dėl ko džiaugtis – lyginant su 2018 metais, įspūdingais tempais augo naujų butų pardavimai tiek Vilniuje (+42 proc.), tiek ir Kaune (+38 proc.). VšĮ „Realdata“ vadovo Arnoldo Antanavičiaus teigimu, kartu su šiais rezultatais NT plėtotojams atsirado galimybės kelti parduodamų butų kainas. Šis procesas ypač išryškėjo antroje metų pusėje, kada gana dažnai naujai į rinką paleidžiami projektai pasižymėjo vidutiniškai 5-8 proc. didesne pasiūlos kaina.

Kaune pirmą kartą po ilgos pertraukos neparduotų naujos statybos butų dalis dar tik statomuose namuose aplenkė pasiūlą jau pastatytuose projektuose. Tai rodo, kad naujos statybos butų rinka Kaune jau perėjo į kitą aktyvumo lygį, kada vis aktyviau prekyba vyksta „iš brėžinių“. Kaune gerokai didesnę nei Vilniuje konkurenciją butams sudaro namų/ kotedžų segmentas, tad butui peržengus 80-90 tūkst. EUR kainą, jį parduoti tampa gerokai sudėtingiau. Dėl šios priežasties galima daryti prielaidą, kad naujos statybos butų kainos laikinojoje sostinėje turi gana ribotą augimo potencialą.

Antrinėje būsto rinkoje labiausiai išsiskyrė individualių namų ir kotedžų segmentas. Jame sandorių apimtys didėjo visuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose ir regionuose: Vilniuje – 12,7 proc., Vilniaus raj. – 21,8 proc., Kaune – 7,7 proc., Kauno raj. – 16,8 proc., Klaipėdoje – 13,3 proc., Klaipėdos raj. – 34 proc., Šiauliuose – 4 proc., Panevėžyje – 1,1 proc., o likusioje Lietuvoje – 18,6 proc. „Jei antrinėje butų rinkoje yra miestų, kur pirkimo-pardavimo sandorių skaičius praėjusiais metais traukėsi, tai nuosavų namų segmente augimas fiksuotas praktiškai visur. Tai rodo, kad greičiausiai kartu su augančiomis gyventojų pajamomis ir perkamąją galia, augo ir gyventojų noras įsikurti nuosavų namų/ kotedžų segmente“ – teigia Viktoras Račkovskis, 1 Partner vadovas.

Praėjusiais metais brangimas fiksuotas tik antrinės butų rinkos segmente – išleidžiamos sumos už butus tiek Vilniuje, tiek kituose didžiuosiuose Lietuvos miestuose per metus padidėjo nuo 3 iki 10 proc. Tuo tarpu antrinėje nuosavų namų/ kotedžų rinkoje kainos liko stabilios, todėl šio segmento patrauklumas dar labiau išaugo. Esant tokiam optimizmui ir sandorių augimo statistikai, kainų augimo tendenciją gali pakoreguoti nebent tik globalūs veiksniai ar nenumatyti ekonominiai sukrėtimai.

Pozityvios tendencijos neaplenkė ir prestižinio būsto rinkos. Paulius Gebrauskas, Baltic Sotheby‘s International Realty bendrasavininkas teigia, kad prabangaus ir kokybiško būsto, kurio vertė viršija 300.000 EUR, pernai Lietuvoje buvo parduota 32% daugiau nei 2018 m.

Pernai atsirado tendencija, kad į šalį grįžo lietuviai, kurie užėmė aukštas pareigas bendrovėse užsienyje, gaudavo labai gerus atlyginimus, todėl dažniausiai rinkosi butus prestižiniame segmente Lietuvoje. Prieš 6–7 metus tradicinis prabangaus būsto pirkėjas buvo apie 45 metų verslo savininkas arba aukštas vadovaujamas pareigas einantis asmuo, o per pastaruosius 2–3 metus atsiranda vis daugiau jaunesnių žmonių, kurie jau spėjo uždirbti daug pinigų iš naujos kartos verslų, įvairių startuolių. Todėl prabrangaus būsto pirkėjo portretas jaunėja, o sprendimai dėl pirkimo priimami kur kas greičiau. „Mūsų įsitikinimu, artimiausiais metais prabangaus būsto sandorių skaičius augs apie 15–20%“ – teigia P. Gebrauskas.

Komercinio NT rinkos apžvalga

Aurimo Maldūno, Real Game vadovaujančiojo partnerio teigimu, Vilniuje pagal naujai pastatytus verslo centrus vienus rekordinius metus keičia kiti ir kol kas greito atvėsimo rinkoje nenumatoma.

Nuomininkai iš verslo centro aplinkos tikisi įvairių papildomų veiklų ir naudų, įtraukiant malonias vietas susitikti ir užkąsti, aktyvų laisvalaikį skatinančią aplinką su sporto klubais, alternatyvių transporto tipų prieinamumu, konferencijų ir posėdžių centrų galimybėmis, svečių ir lankytojų užimtumu, todėl biurų vystytojai orientuojasi į platesnę visumą, o ne tik ploto plėtrą. Senieji pastatai leidžiasi kokybės kopėčiomis žemyn ir turės spręsti savo problemas vienu iš būdų: susitaikyti su didesniu neužimtumu, mažinti kainas arba rasti galimybių esminėms ir tikslingoms rekonstrukcijoms, kurios padėtų pritraukti geidžiamiausius nuomininkus.

Rinkai įstrigus ties laikrodžio 11 valanda, NT konsultavimo rinka kol kas išlieka mažai aktyvi, didžioji dauguma sandorių vyksta nuomininkams nesinaudojant konsultanto paslaugomis (jam nemokant už konsultavimo paslaugą), todėl dažnu atveju nuomotojai “laimi” sutarties derybas. Vilniaus verslo centrų plėtrą pristabdyti gali tik tinkamos darbo jėgos trūkumas – o kol ji bus užtikrinta tiek vidine migracija, tiek potencialiu emigrantų grįžimu, verslo centrų statybos neslops.

Ernestas Adomaitis, Real Game partneris, apžvelgdamas Kauno verslo centrų rinką, teigia, kad ilgą laiką Kaune dominavusius senos statybos B klasės biurus keičia naujieji A klasės biurai. Šiuo metu rinkoje yra apie 235 tūkst. kv. m nuomojamo ploto, iš kurio penktadalį sudaro A klasės biurai. „Jeigu 2010 m. Kaune iš viso buvo 16 verslo centrų, 2020 m. planuojama, kad jų skaičius sieks 72, o per artimiausius porą metų planuojama, kad A klasės biurų pasiūla išaugs beveik dvigubai“ – komentuoja E. Adomaitis.

Rinkos tendencijos rodo, kad nuomininkai darosi vis išrankesni. Nebeužtenka tik estetiškai sutvarkyto pastato fasado ar energetiškai efektyvaus pastato. Nuomininkai iš verslo centro aplinkos tikisi įvairių papildomų naudų: malonios aplinkos susitikimams, vietų kur greitai ir patogiai galėtų užkąsti, aktyvų laisvalaikį skatinančios aplinkos poilsiui su sporto klubais, žaliomis zonomis, alternatyvaus transporto prieinamumu, konferencijų ir posėdžių centrų naudojimosi galimybių. Vis aktualesnis tampa automobilių parkavimo klausimas.

Tuo tarpu senieji pastatai leidžiasi kokybės kopėčiomis žemyn ir turės spręsti savo problemas vienu iš būdų: susitaikyti su augančiu neužimtumu, mažinti kainas arba rasti galimybių esminėms ir tikslingoms rekonstrukcijoms, kurios padėtų pritraukti geidžiamiausius nuomininkus. Mažėjant paklausai, pastebimas sujudimas NT konsultavimo rinkoje. Vis dažniau ieškančios patalpų įmonės linkusios kreiptis į konsultantus prieš priimant svarbius sprendimus, optimizuojant kaštus ar keičiant biuro vietą.

Tomas Slyva, Real Game partneris, kalbėdamas apie modernių sandėliavimo patalpų rinką, teigia, kad 2019 metais Lietuvoje įvyko didžiausia logistikos centrų plėtra Lietuvoje nuo 2007 metų – per metus trijuose didžiuosiuose miestuose pastatyta daugiau nei 124.000 kv.m ploto. „2020-ieji metai žada dar didesnį augimą – rinka turėtų pasipildyti 162.000 kv.m modernaus sandėliavimo ploto ir šiame kontekste labiausiai išsiskirs Klaipėda, kurioje šiais metais turėtų atsirasti daugiausiai (+70.000 kv.m) modernaus sandėliavimo ploto“ – teigia T. Slyva. Vilniuje ir Kaune 2020 metais turėtų atsirasti apie 92.000 kv.m modernių sandėliavimo patalpų. Tokia plėtra greičiausiai lems, kad nepavyks išvengti vakansijų didėjimo, tačiau nuomos kainos turėtų išlikti stabilios.

Esminiai teisinės aplinkos pokyčiai

Evaldas Klimas, WALLESS partneris išskiria keletą esminių teisinės aplinkos pokyčių:

• Projektų viešumas ir pastatų užbaigimas tik su pastatų techniniais pasais – nustatyti papildomi reikalavimai pastatų projektų viešumui, patenkintas lūkestis dėl viešumo, tačiau atsirado papildoma našta projektuotojams
• Sklypų formavimas perduotas savivaldybėms – NŽT palikta kontrolės funkcija, mažėja NŽT teritorinių padalinių krūvis, savivaldybės pačios geriausiai gali atlikti sklypų formavimo organizavimo funkcijas. Tikimasi sklandesnio sklypų formavimo proceso
• Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų reforma – specialiosios sąlygos nustatomos teritorijoms (o ne tik žemės sklypams) ir nuo 2023-01-01 pradeda veikti viešas visų specialiųjų sąlygų registras. Tikimasi aiškumo dėl suvaržymų taikomų sklypams, tačiau nusimato chaosas dėl nesuregistruotų specialiųjų sąlygų suregistravimo
• Savivaldybių infrastruktūros plėtros reguliavimas – savivaldybės finansuos infrastruktūros įrengimą prioritetinės plėtros teritorijose, o neprioritetinės plėtros teritorijose – infrastruktūra vystoma vystytojo kaštais. Tikimasi geresnio savivaldybių gebėjimo užtikrinti infrastruktūros atnaujinimą, pateikti ją investicijų pritraukimui
• Esminiai teritorijų planavimo reguliavimo pakeitimai – galimybės inicijuoti savivaldybės bendrųjų planų koregavimą, kas, tikėtina, palengvins galimybę koreguoti vystytojams netinkančius bendrųjų planų sprendinius. Tikėtis, kad išplėtus detaliųjų planų privalomumo atvejų skaičių pagerės situacija – naivu. Tik prailgės vystymo terminai, augs vystymo kaštai, didės savivaldybėms galimybė piktnaudžiauti
• Vilniaus miesto bendrojo plano pakeitimas – 2019 m. gruodį VTPSI nutraukė parengto Vilniaus m. savivaldybės bendrojo plano keitimo patikrinimą dėl nustatytų pažiedimų viešinimo metu. Nors nepriimtas, tačiau jau dabar savivaldybė prašo vystytojus atsižvelgti į projekto sprendinius
• Esminiai statybos santykių reguliavimo pakeitimai – tikėtis palengvėjimo vystytojams ir galimo vystymo kaštų sumažinimo – neverta, nes suteikiamos papildomos galimybės visuomenei stabdyti statybos leidimų išdavimą, pradėti viešojo intereso bylas